بنابر قانونی که تصویب شده است، بنگاه‌های مسکن موظف شده‌اند قراردادهای اجاره مسکن را به مدت حداقل دوسال تنظیم کنند. گرچه میزان عملیاتی شدن این قانون در بازار بزرگی چون مسکن که دولت نظارت ناچیزی بر آن دارد کم است و می‌توان بحث کرد که قانون فعلی اهمیت چندانی ندارد، اما طرح و بحث این قانون و موارد مشابه به درک بهتر بازار مسکن کمک می‌کند. بنابراین در تحلیل‌های زیر فرض می‌کنیم که چنین قانونی اجرا می‌شود.
1) یکی از دلایلی که موافقان طرح ابراز می‌کنند، مدت زمان زیادی است که در تعویض‌های سالیانه‌ی مستاجر، خانه خالی می‌ماند. این دسته از مدافعان به درستی ادعا می‌کنند که خانه خالی (مخصوصا زمانیکه موجر تمایل به یافتن مستاجر دارد) یکی از مهم‌ترین هزینه‌های وارده به اقتصاد مسکن است. اما راه‌حلی که این مدافعین ارائه داده‌اند تنها موجب افزایش مدت زمان خالی ماندن خانه می‌شود. (1) فرض کنید شما صاحب خانه‌ای هستید که خانه‌تان را تنها می‌خواهید برای یکسال اجاره بدهید، در قانون جدید برای شما امکان مراجعه به بنگاه‌های مسکن وجود ندارد چون این بنگاه‌ها تنها مشتریانی که تقاضای قرارداد دوساله دارند را به شما معرفی خواهند کرد. بنابراین شما مجبورید خودتان آگهی بزنید، روی سایت‌های مختلف تبلیغ کنید و به در و همسایه بسپارید. بنابراین با اجرای این سیاست موجر و مستاجر با احتمال کمتری به‌هم می‌وصلند، به عبارت دیگر صاحب‌خانه‌ها با احتمال کمتری مستاجر پیدا می‌کنند. کاهش این احتمال باعث می‌شود زمانیکه خانه بین تعویض دو مستاجر خالی می‌ماند، افزایش یابد. من هم معتقدم خالی ماندن خانه وقتی موجر دنبال مشتری است یکی از مهم‌ترین هزینه‌های اتلاف شده بازار مسکن است. (2) اما راه‌حل کاهش این زمان، افزایش انعطاف در بازار مسکن است نه افزایش سختی در بازار. اگر قوانین اجرا شده انعطاف این بازار را کم کند احتمال وصلیدن کمتر می‌شود. (3) راه‌حل دیگر در بازارهایی که وصلیدن معضل مرتبه اول است استفاده از تکنولوژی است. برای مثال تشویق به راه‌اندازی سایت‌های اینترنتی مسکن‌یابی که نوعی پیشرفت فن‌آوری است در بهبود عملکرد تابع وصلیدن بسیار موثر است. با استفاده از چنین فن‌آوری‌هایی زمانِ خالی ماندنِ خانه کاهش می‌یابد.
2) اجرای این سیاست نه تنها موجب افزایش خانه‌های خالی بین دو مشتری می‌شود، بلکه کاهشِ احتمالِ یافتنِ مستاجر، باعث افزایش کل خانه‌های خالی نیز می‌شود.(4) فرض کنید من می‌خواهم برای یک سفر یک‌ساله به مشهد بروم و در اجرای یک پروژه همکاری داشته باشم. اگر قرار باشد تمام قراردادهای مسکن دو ساله باشد برای من امکانی وجود ندارد که منزلم را اجاره بدهم چون سال دیگر خودم می‌خواهم در همین منزل سکنا گزینم. (5) لذا از اجاره منزل منصرف می‌شوم. این باعث می‌شود تعداد صاحب‌خانه‌هایی که ترجیح می‌دهند خانه خود را خالی نگه‌دارند افزایش یابد. به عبارت دیگر قانون جدید با کاهش احتمال یافتن مستاجر، هزینه اجاره را برای موجر افزایش داده است و لذا صاحب‌خانه‌ها تمایلی برای اجاره ندارند.
3) با توجه به مثالی که در مورد 2 زدم می‌توان نقبی هم به بازار کار زد. یکی از دوستان من بر روی اثر منزل بر بیکاری کل تحقیق می‌کند. وی ادعا می‌کند که افزایش اصطکاک در بازار مسکن باعث افزایش بیکاری می‌شود.(6) برای مثال در مورد 2 فرض کنید که من نتوانم منزلم را اجاره بدهم و در عین حال باید هزینه هتل در مشهد هم برای یکسال را بدهم و لذا هزینه پذیرش چنین پروژه‌ای بسیار بالا می‌رود و بنابراین من چنین پیشنهادی را نمی‌پذیرم. در این صورت بر اثر افزایش اصطکاک در بازار مسکن کف حقوقی که من برای کارهای خارج از محل سکونتم درخواست می‌کنم افزایش می‌یابد و یا من کارهای خارج از خانه کمتری را قبول می‌کنم. به عبارت دیگر من شغل‌های کمتری را قبول می‌کنم و بیکاری افزایش می‌یابد.
4) نکته مشترک در موارد فوق دگرگونی در «تابع وصلش» میان موجر و مستاجر بود که به عبارت دیگر احتمال یافتن طرف مناسب کاهش یافته است. اما سیاست اخیر بر شکل قراردادها نیز تاثیر بسزایی می‌گذارد. به عبارت دیگر قانون جدید مستاجر و موجر را اجبار می‌کند که «قراردادهای کامل‌تری» امضا کنند. (7) به زبان ساده، مستاجر حداقل دوسال در این خانه زندگی می‌کند و صاحب‌خانه این گزینه را در آینده در اختیار ندارد که در پایان سال اول مستاجر را بیرون کند و یا در رقم اجاره خانه تجدید نظر کند. (8) بنابراین صاحب‌خانه ریسک بیشتری در پذیرش قرارداد جدید متحمل می‌شود. در ازای ریسک بالاتر صاحب‌خانه همان خانه را با اجاره بیشتری اجاره می‌دهد. باز به زبان ساده‌تر، منِ صاحب‌خانه شاید بتوانم تخمینی از میزان هزینه‌ها و تورم در یکسال آتی بدست بدهم، ولی هیچ ایده‌ای از میزان تورم، هزینه اشتراک خانه در مجتمع‌های مسکونی که عمدتا شامل گاز نیز می‌شود، ندارم. افزایش این ریسک باعث می‌شود صاحب‌خانه ریسک‌گریز برای همان خانه در قراردادهای دوساله مبلغ بیشتری تقاضا کند. لذا اجاره‌بها بدلیل تغییر در شکل قراردادها افزایش می‌یابد.
5) یک بعد دیگر بازار مسکن یافتن مستاجر خوب است. مطالعات زیادی نشان داده‌است که کژمنشی مستاجرین در نگهداری مسکن هزینه زیادی برای صاحب‌خانه دارد. لذا صاحب‌خانه سعی می‌کند با ابزارهای مختلف سطح کژگزینی را کاهش دهد. یکی از روش‌ها علائمی است که صاحب‌خانه از مشتری قبل از قرارداد دریافت می‌کند. البته مهم‌ترین علامت تمایل مستاجر به نسبت رهن به اجاره است. اما موارد دیگری نیز مانند مدت قرارداد پیشنهادی مانندعلامت رفتار می‌کنند. برای مثال در قانون سابق اگر مشتری از ابتدا درخواست عقد قرارداد 5 ساله می‌نمود، صاحب‌خانه ظنین می‌شد که چرا مشتری علاقه‌مند به قرارداد 5 ساله است و با تحقیق می‌توانست اطلاعات بیتشری کسب کند که این مشتری چون 5 سال اینجا زندگی می‌کند نگهداری بهتری از خانه می‌کند. قانون جدید تمام مشتریان مختلف را یک‌کاسه می‌کند و اجازه تشکیل «تعادل سَوا» را نمی‌دهد چرا که علامتی دیگر وجود ندارد. (9) بنابراین برخلاف حامد من اعتقاد دارم قانون جدید کژگزینی را افزایش می‌دهد. نکته‌ای که چای در نظر نمی‌گیرد طول مدت قراردادها در سیستم سابق کاملا درونزا بود. مستاجر و موجر با همدیگر بحث می‌کردند و موجر دلیل طول قرارداد مختلف را از مستاجر می‌پرسید و این دو مشتری از هم اطلاعات خوبی به این روش بدست می‌آوردند. به عبارت دیگر نکته خیلی مهم تمیز اطلاعات عمومی و خصوصی است. اینکه مستاجر فرزند دبستانی دارد اطلاعات عمومی است. درحالیکه در قراردادهای بیمه درمانی به دو دلیل نمی‌تواند طول زمان‌های مختلف داشته باشد. اولا سلامت بیمه‌شونده اطلاعاتی کاملا خصوصی است (ویا کسب چنین اطلاعاتی بسیار پرهزینه و نادقیق است) و بیمه‌گر نمی‌تواند بر اساس بیماری‌های گذشته بیمه‌شونده قراردادهای مختلف پیشنهاد کند. شرکت بیمه می‌تواند درخواست بیمه را رد کند و یا بیمه محدود انجام دهد ولی در قانون جدید حق ندارد بر اساس آن قیمت‌گذاری کند. دوم، در مثال بیمه‌گر هزینه شرکتی (و نه درمانی) هر بیمه در بیمه‌های فردی بالغ بر 60 درصد کل هزینه بیمه است. لذا درونزایی کامل هر قرارداد بیمه بی‌معنی است چون هزینه‌های سازمانی سر به فلک می‌کشد. در حالیکه در مثال اجازه خانه تغییر زمان هر قرارداد و یا افزایش بند‌های جدید و شروط جدید هیچ هزینه‌ای ندارد. (10)
6) البته سیاست فوق بر نسبت رهن به اجاره نیز تاثیر می‌گذارد. میزان رهن در کشور تاحدودی عامل تاثیرگذار بر نرخ بهره است که خود بحث جداگانه‌ای می‌طلبد. اجرای کف قراردادی دوساله افراد زیادی را مجاب می‌کند که خارج از بنگاه‌های املاک، قراردادِ مسکن امضا کنند. به عبارت دیگر اگر در زمان اختلاف بین موجر و مستاجر، قرارداد کوتاه‌مدت آنها در دادگاه غیرقانونی حساب بشود، باعث می‌شود که بازاری موازی بازار بنگاه‌ها تشکیل شود که تنها خانه‌های با قرارداد کوتاه‌تر را هدف بگیرد. چون در این توافقات خارج بنگاهی، تضمینی و یا قراردادی برای اخذ اجاره وجود ندارد، صاحب‌خانه ترغیب می‌شود که نسبت رهن را افزایش دهد تا ریسک آتی خود را پوشش دهد. نسبت رهن بالاتر البته هم می‌تواند مفید باشد و هم مضر باشد ولی ازآنجا که کلا سطح رهن در بازار مسکن ایران چند برابر متوسط جهانی است حدس من این است که این تغییر باعث کاهش رفاه می‌شود. علاوه بر اینکه در این بازار ثانویه هیچ کدام از طرفین مالیاتی نیز نمی‌پردازند و این خود ضررهای مختص به خود را دارد.
در مجموع من فکر می‌کنم چنین قرارداهایی که انعطاف بازار را کاهش می‌دهد و نرخ اجاره‌بها را افزایش می‌دهد جز کاهش رفاه عمومی نتیجه دیگری نخواهد داشت.
—————————
(1) اگر این طرح اجرایی شود، مدت زمانی که به طور متوسط خانه خالی می‌ماند یکی از بهترین سوال‌ها برای انجام پایان‌نامه می‌باشد. چرا که اجرای این سیاست کاملا برون‌زا است و بهترین ابزار برای تخمین «تابع وصلش» (Matching Function) است. اگر کسی می‌تواند داده این بازار را جمع کند من علاقه‌مند به چنین تحقیق مشترکی هستم.
(2) بازار مسکن هم مانند بازار نیروی کار است. اقتصاددانان به این جمع‌بندی رسیده‌اند که «بیکاری طبیعی» ناشی از اصطکاکی است که در وصلیدن فرد جویای کار و بنگاه‌دار وجود دارد. هرچه این اصطکاک بیشتر باشد، کارگر و کارخانه‌دار با احتمال کمتری به‌هم می‌وصلند و لذا میزان بیکاری «طبیعی» افزایش می‌یابد. دقیقا مشابه بازار کار، برای بازار مسکن نیز سطحی از خانه خالی «طبیعی» است که ناشی از اصطکاک در وصلیدن موجر و مستاجر است.
(3) البته اگر دولت قوانین جدیدی را تصویب کند که ضمانت اجرایی قراردادهای بین موجر و مستاجر را افزایش بدهد، هر دو طرف با اشتیاق بیشتر و ریسک کمتر قرارداد می‌بندند. لذا من معتقد نیستم که دولت نباید هیچ دخالتی بکند. ولی معتقدم جنس دخالت‌های دولت باید در افزایش ضمانت اجرای (Enforcement Contract) باشد تا دخالت در حداقل زمان قرارداد.
(4) به عبارت دیگر اینجا بین خانه‌های خالی کوتاه‌مدت و خانه‌های خالی بلند مدت تفاوت قائل شده‌ام. اگر بخواهم از بازار کار مثال بیاورم، اولی مانند افزایش بیکاری طبیعی است و دومی مانند افزایش بیکاری است که در مثال اخیر در تمایل کمتر تولیدکننده‌ها از باز کردن شغل جدید است.
(5) ممکن است شما پیشنهاد بدهید که سال دیگر وقتی برگشتی برو یک خانه اجرا کن، حواستان هست که من هم سال دیگر مجبورم یک خانه را به مدت دو سال اجرا کنم و با این سیاست هرگز به خانه خودم نمی‌رسم.
(6) گرچه مطالعات زیادی بر روی این حوزه وجود دارد، من شخصا معتقد نیستم این موضوع در اجرای سیاست اخیر عامل مرتبه اول باشد و تنها آنرا برای آموزش ذکر کردم.
(7) «قراردادهای کامل‌تر» قراردادهایی هستند که امکان تغییر و اصلاح‌قرارداد در آینده هزینه‌زا است. این قراردادها برای عقودی مناسب است که ریسک و نااطمینانی چندانی ندارند.
(8) حضور خیار در آینده (Option Value) یکی از مواردی است که هزینه قراردادها را کم می‌کند و ارزش قراردادها را افزایش می‌دهد.
(9) در بازی‌های علامت‌دهی بر اساس اینکه علامت تا چه اندازه آگاهی‌دهنده است می‌توانیم به دو نوع تعادل «سَوا» و «همانند» برسیم. در تعادل سَوا بر اساس هر علامتی که دریافت می‌کنیم برنامه جداگانه‌ای را برمی‌گزینیم. در این صورت بین گزینه‌های مختلف جدایش انجام شده است. در مقابل، در تعادل همانند نمی‌توانیم برنامه جدایی برگزینیم و در هر حالتی یک برنامه مشابه را اجرا می‌کنیم.
(10) یک فرق دیگر بازار مسکن و بیمه توجه به عامل برون‌ریز است. اگر شرکت بیمه، بیماری که هزینه زیادی دارد را با من که فرد سالمی هستم هم‌کاسه کند، عملا من هزینه بیشتری از متوسط درمانم برای بیمه باید پرداخت کنم و لذا بیمه نمی‌شوم و یا تنها وقتی که مریض می‌شوم بیمه می‌خرم. در این صورت بدلیل برون‌ریز ریسک زندگی‌ام افزایش پیدا می‌کند. از آن مهم‌تر زمانی‌است که فردی بیمه ندارد و به بیمارستان مراجعه می‌کند و بیمارستان ناچار به درمان وی است درحالیکه هیچ هزینه‌ای از وی دریافت نمی‌کند. در این صورت هزینه درمان وی از افراد بیمار معمولی اخذ می‌شود. این عامل مبلغ بزرگی در آمریکا است و بالغ بر 47 بیلیون دلار در سال است. (البته در امریکا این امکان وجود ندارد که بیماران را در جاده رها کنند) به این دو دلیل اصلی است که بیمه را همگانی می‌کنند ولی من نمی‌فهمم این برون‌ریز در مورد اجاره خانه چگونه وجود دارد؟ در مثال اجاره خانه یکی سود می‌کند و دیگری ضرر و بیرون‌ریزش کجا است که نیاز به هم‌کاسه کردن همه باشد؟
کافه اقتصاد 